1. מיקוד – חיפוש דירה הוא תהליך ארוך ומייגע, בייחוד אם אתה עושים אותו לבד וללא ליווי והדרכה מקצועית.
צעד ראשון והכרחי הוא הגדרה מדויקת של מה בדיוק מחפשים – אזור גיאוגרפי, סוג נכס ותקציב.בתחילת החיפושים ברשת, למשל באתר yad2.co.il שהוא האתר עם מאגר הדירות הגדול ביותר היום, יהיו הרבה אפשרויות בהתחלה ובעזרת המסננים אפשר לנפות נכסים לא רלוונטיים.ההמלצה היא להתחיל לסנן מכל מה שלא גמיש… למשל אם התקציב שלכם לא גמיש ואין אפשרויות להשיג יותר מימון אז תקציב יהיה המסנן הראשון. אם אתם חייבים לגור באזור מסוים, אז זה יהיה המסנן שבו תשתמשו.
2. הכירו את השוק – על מנת להצליח בכל משימה, צריך לדעת מה מחפשים ואח"כ האם מה שמחפשים בכלל קיים? אם אתם מחפשים דירת 3 חדרים עם 2 מקומות חנייה, סביר להניח שתיתקלו בקושי למצוא, כיוון שהמוצר הזה כמעט ולא קיים בשוק (אף קבלן לא מוכר דירת 3 חדרים עם 2 חניות)."האם התקציב שלי מתאים למחירים בשוק?"– אם אתם מחפשים דירה בתקציבים לא ריאליים, תמיד תיתקלו בקשיים. לכן מראש חשוב לדעת מה התקציב שלכם יכול להשיג לכם.אתר madlan.co.il הוא אתר טוב – ששואב נתונים על מכירת דירות מהאתר של רשות המיסים, באמצעותו ניתן ללמוד על המחירים של דירות באזורכם. נהוג לחשב שווי דירה לפי מחיר למטר מרובע.
שימו לב: שהמחירים למטר מרובע אינם מדויקים ברוב המקרים עקב דיווח שגוי של גודל דירות לרשות המיסים. אי חישוב שטחי מרפסות סגורות וכו'… לכן מתווך מקומי בדרך כלל יידע יותר על המחירים באזור מכל אתר.
3. חשבו את הכל! – סעיף זה מיועד בעיקר לזוגות צעירים שמוגבלים מאוד בתקציב שלהם.חשוב שתדעו בדיוק את כל ההוצאות שעומדות לפניכם ברכישת דירה.*מס רכישה – זהו מס שחל על מי שקונה דירה, יש הטבה משמעותית למי שזו תהיה דירתו היחידה. חישוב המס המדויק ניתן לעשות באתר של רשות המיסים.
*תיווך- עמלת תיווך המקובלת בשוק היום היא 2%+ מע"מ משווי הדירה.*עורך דין – ניתן לקבל שירותי עורך דין בעמלה מינימלית של 0.5%+מע"מ.*הובלה – כמה אלפי שקלים.
*ריהוט – אם קונים ריהוט חדש, יש לקחת זאת בחשבון.
*שיפוץ- כאשר נכנסים לנכס ישן לרוב מתכננים שיפוץ קטן שמתפתח לשיפוץ גדול, קחו מספר חוות דעות ותכננו תוספת של 25% מהסכום שאתם מצפים להוציא על פי השערות הקבלנים ואנשי המקצוע.
4. אל תפחדו להיעזר באנשי מקצוע –
*מתווכחים – יש מגוון רחב של מתווכחים, חלקם אנשי מקצוע מעולים שיכולים לתת לכם מידע על שכונות, על המחירים בשוק והכי חשוב לעזור לכם למצוא את הבית שלכם. לא כל הדירות מפורסמות בשוק ואם אתם לא מצליחים למצוא לבד, הדבר הטבעי ביותר הוא להיעזר במתווך. זכרו במודל התיווך הנוכחי – אתם לא משלמים למתווך אם הוא לא עשיתם עסקה, ככה שאתם יכולים להסתובב עם כמה מתווכחים שאתם רוצים ולקבל שירות מכולם בחינם.
*שמאים – במידה ואתם לוקחים משכנתא שמאי של בנק צפוי לבדוק עבור הבנק את הנכס, אך בנכסים מסוימים יהיה רצוי להיעזר בשמאי על מנת להימנע מהפתעות, כגון: האם קיים לנכס היתר, האם ההיתר תואם את המצב בפועל, מצבו הפיזי של הנכס: האם צפויות הוצאות עתידיות בגין שיקום הנכס או נזקים עתידיים צפויים.*אדריכלים- תכנון מקדים של דירה לפני שיפוץ או ייעוץ עם מעצב פנים, יכול לפתוח בפניכם אופציות שלא חשבתם עליהם בתכנון הדירה ובסופו של דבר לעזור לכם לבצע שיפוץ יעיל ונכון של הדירה שגם יעלה את ערכה בהמשך.
לסיכום לחשוב חיובי, להיות ריאלי ולפנות זמן! – גם אם אתם נעזרים במתווך שמתרוצץ בשבילכם בין דירות וחוסך לכם זמן יקר, עדיין אתם צריכים להגיע לראות דירות והרבה דירות. כמה שיותר, יותר טוב. ככל שתראו יותר דירות כך תקבלו פרספקטיבה טובה יותר על השוק ותדעו לזהות נכס טוב כשתזהו אותו. מצד שני, לפעמים יש מזל למתחילים וכבר בהתחלה נתקלים בנכס שרוצים, במקרה הזה אני ממליץ לעשות עוד בדיקה או שניים וללכת על הנכס שהתאהבתם בו.
לכל שאלה נוספת ולליווי בתהליך קניית ומכירת דירה – צרו קשר.